Am Anfang eines jeden Bauvorhabens steht die zentrale Frage: Wohin bauen wir eigentlich und wie finden wir das richtige Grundstück? Hierbei sollte nicht nur die Kosten und die Lage in Vordergrund stehen. Auch wichtige Überlegungen zur Bebaubarkeit und zu eventuell versteckte Kosten die das Grundstück mit sich bringt, sollten eine Rolle spielen.
Ich zeige Ihnen worauf Sie bei der Grundstückssuche achten sollten und wie Sie Fehler vermeiden.
1. Lage und Infrastruktur
Auch wenn die Lage für die meisten Bauherren mit die wichtigste Entscheidung bei der Grundstückssuche darstellt, sollte dieser Punkt aber nicht dazu führen, auf Alternativen und Kompromisse zu verzichten. Entfernung zum Arbeitsplatz, Verkehrsanbindung und Infrastruktur sind zweifelsohne wichtige Kriterien, dennoch lohnt sich oft ein Blick über den Tellerrand; Baugrundstücke ein paar Kilometer von der nächsten S-Bahn oder Autobahn entfernt sind oft günstiger. Kann durch die Einsparung das Grundstück eventuell etwas größer ausfallen und der Nachbar schaut Ihnen eben nicht direkt auf den Teller? Einsparpotentiale, Entfernungen und Wohlfühlfaktor sollten gut miteinander abgewogen werden.
2. Ausrichtung
Irgendwann sind alle Grundstücke mit Südausrichtung vergeben. Und wer wünscht sich schon den Garten im Norden? Besuchen Sie Ihr ausgewähltes Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten und stellen Sie sich vor, wann Sie die meiste Zeit auf Ihrer Terrasse oder im Garten verbringen. Die Terrasse im Westen lässt sich an Abenden wesentlich länger nutzen und ist die Südterrasse an heißen Sommertagen ideal? Überlegen Sie auch, wie weit Ihr Nachbar dann zu Ihrer Terrasse entfernt ist. Hier können Sie sich den Sonnenverlauf für Ihr Grundstück anzeigen lassen: www.sonnenverlauf.de
3. Bauvorschriften – Bebauungsplan
Prüfen Sie bei der Grundstückssuche ob Sie Ihr Traumhaus überhaupt errichten dürfen. Hierzu ist es zwingend notwendig die Bauvorschriften zu kennen und die Anmerkungen und Zeichen in einem eventuell vorhandenen Bebauungsplan richtig zu lesen. Wichtige Informationen zu Geschossigkeit, Trauf- und Firsthöhen und Angaben zu Kniestockhöhen sind hier notiert. Gerne helfe ich Ihnen dabei die Bebaubarkeit zu prüfen und schaue mit Ihnen gemeinsam, ob Ihr Wunschhaus realisiert werden darf, bzw. welche Änderungen für eine Umsetzung notwendig sind. Wenn Ihr Traumhaus eine Stadtvilla ist und Sie nur 1,5 Geschossig bauen dürfen, platzt zumindest Ihre Wunschvorstellung.
4. Bodenbeschaffenheit bei Bodenplatte
Planen Sie Ihr Haus auf einer Bodenplatte wird sich die Bodenbeschaffenheit nicht so elementar auf die Kosten auswirken können, wie bei einem Hausbau mit Keller. Der überwiegende Teil der Grundstücke ist für den Bau eines Hauses mit Bodenplatte geeignet und oftmals sind nur wenige Zusatzmaßnahmen notwendig um die Gründung für Ihr neues Zuhause sicherzustellen. Dennoch kann es wichtig für Sie sein in Erfahrung zu bringen, was sich zu früheren Zeiten im Bereich Ihres Grundstücks befunden hat.
Gibt es Altablagerungen oder befindet sich Ihr Grundstück gar in einem Bereich wo es früher vermehrt zu Bombenabwürfen kam? Dies können Sie sehr leicht im Vorfeld bei der Baubehörde erfragen um Risiken bei der Grundstückssuche einschätzen zu können. Unnötige Kosten und Zeitverzögerungen können durch eine Vorabuntersuchung durch einen Kampfmittelräumdienst entstehen.
5. Bodenbeschaffenheit bei Bau mit Keller
Beim Hausbau mit Keller sind die Daten zur chemischen Beschaffenheit des Bodens und zum Grundwasserspiegel entscheidende Kriterien. Hohe Entsorgungskosten bei der Abfuhr der überschüssigen Erde oder hochwertige Abdichtungen des Kellers (Druckwasserdichtheit/weiße Wanne) führen zu unerwarteten Nebenkosten.
Bereits bestehende Nachbarn geben Ihnen sicherlich hierzu gerne Auskunft. Im Zweifel fragen Sie beim Verkäufer und dem Bauamt nach. Können Sie Zweifel nicht ganz ausräumen, beauftragen Sie vor dem Kauf ein Bodengutachten (ca. 1.000 €) wenn es der Verkäufer zulässt. Eine entsprechende Klausel in einem Notarvertrag lässt sich im Einzelfall bestimmt vereinbaren.
6. Hanggrundstück vs. Ebenes Grundstück
Bei der Grundstückssuche kann die Neigung eines Grundstückes ebenfalls ein entscheidendes Kriterium für höhere, nicht einkalkulierte Baunebenkosten sein. Ein Hanggrundstück ist in der Regel etwas schwieriger zu bebauen und setzt den Bau mit Keller oder massive Hang-Abfangmaßnahmen voraus. Auch leichte Unterschiede in der Höhenlage zur Strasse können Mehrkosten bedeuten.
Stützmauern und Begrenzungsmauern zu Nachbargrundstücken treiben die Kosten schnell in die Höhe. Liegt Ihr Grundstück unterhalb eines Hangs und die Entwässerung muss zur oben liegenden Strasse erfolgen entstehen Kosten für eine Hebeanlage. Überlegen Sie es sich gut, ob diese Mehrkosten die tolle Hanglage wert ist.
7. Erschließungsbeiträge
In vielen Fällen sind Erschließungskosten im Grundstückspreis bereits enthalten und Anmerkungen wie z.B. „Voll erschlossen“ finden Sie in aller Regelmäßigkeit in Grundstücksanzeigen. Doch Vorsicht: Dies bedeutet lediglich, dass die Anschlüsse für Ihr Grundstück in der Strasse in der Nähe Ihres Grundstücks liegen.
Liegt der Kanal auf der anderen Strassenseite kann das zur Folge haben, dass die Strasse noch einmal für Ihr Bauvorhaben geöffnet werden muss. Diese Kosten sind nicht durch die Erschliessung abgedeckt und können ebenfalls zu negativen Überraschungen führen. Die zusätzlichen Anschlussgebühren für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation sind immer separate Kosten und sind nicht, wie oft vermutet, mit der Erschliessung bereits bezahlt.
8. Baulasten
Ein Notar muss Sie vor dem Kauf eines Grundstückes auf eventuell im Grundbuch eingetragene Baulasten, wie Wegerechte der Gemeinde oder einzuhaltende Grenzabstände etc. hinweisen. Diese sollten vor einem Kauf immer aus dem Grundbuch gelöscht werden wenn möglich. Da der Notar Sie darauf hinweisen muss, sind Sie hier auf der sicheren Seite.
Anders sieht das aus, bei Anbau-, Freiflächen- oder Stellplatzbaulasten die nicht im Grundbuch verzeichnet sind. Fragen Sie bei der Baubehörde nach ob es ein Baulastenverzeichnis für Ihr Grundstück gibt. Solche Baulasten müssen nicht immer zwingend im Grundbuch verzeichnet sein. Sie haben zwar ein bisschen mehr Aufwand, aber Ihre Nerven und zuletzt Ihr Geldbeutel werden es Ihnen danken.
Ich berate Sie gerne vor dem Kauf eines Grundstücks
Viele Fallstricke und falsche Entscheidungen können beim Auswählen eines Grundstückes auf Sie warten. Eine Besichtigung des Grundstücks gemeinsam mit mir vor dem Kauf kann Risiken minimieren und Lösungen für bestimmte Probleme können erarbeitet werden. Nach Prüfung der Bauvorschriften und Lage des Grundstückes erstellen wir das Budget für Baunebenkosten und geben Ihnen Ratschläge, was es alles bei der Bebauung des Grundstückes zu beachten gibt.
Greifen Sie zurück auf die langjährige Erfahrung und die Expertise für viele verschiedenen Grundstück und Bauvorhaben.
Auch ohne Grundstück lohnt sich eine Beratung im Vorfeld, denn wenn Sie wissen, was Sie Ihr Traumhaus kostet, können Sie das Budget, welches Sie für ein passendes Grundstück ausgeben können, genau festlegen.
Vielleicht der entscheidende kleine Vorteil gegenüber Ihrem Mitbewerber für ein Grundstück, der eventuell erst sein Budget klären muss.
Gerne können Sie mit mir ein kostenfreies Beratungsgespräch vereinbaren, welches selbstverständlich auch die Grundstücksbesichtigung beinhalten kann. Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.
